STF decide que empresas imobiliárias também podem ter imunidade de ITBI na integralização de imóveis

Decisão do Supremo Tribunal Federal favorece empresários que pretendem transferir imóveis para holdings patrimoniais, mas o benefício tem limites e exige atenção à estrutura da operação.

Quem possui imóveis em nome próprio e considera transferi-los para uma empresa pode enfrentar um custo relevante: o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Dependendo do município e da estrutura da operação, a cobrança desse imposto pode representar um obstáculo financeiro à organização do patrimônio.

Essa discussão ganhou um novo capítulo com a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.348 da repercussão geral. O Tribunal reconheceu que a imunidade de ITBI na integralização de imóveis também se aplica às empresas cuja atividade principal seja imobiliária, inclusive aquelas que compram, vendem ou alugam imóveis.

Na prática, a decisão amplia as possibilidades de organização patrimonial de empresários e famílias que possuem imóveis e desejam estruturar sua administração por meio de uma holding. Mas há limites importantes, pois a imunidade não abrange automaticamente qualquer transferência de imóvel para uma empresa.

O que o STF decidiu sobre a imunidade de ITBI?

O STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 e firmou o entendimento de que a imunidade prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal independe da atividade preponderante da empresa que recebe os imóveis para integralização de seu capital social.

Antes dessa decisão, havia controvérsia sobre a aplicação do benefício às empresas com atividade predominantemente imobiliária. Alguns municípios exigiam o ITBI quando a pessoa jurídica tinha como atividade principal a compra e venda de imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

Com o julgamento, o Supremo afastou essa restrição para as operações de integralização de capital abrangidas pela tese fixada. Portanto, uma empresa não perde a imunidade apenas porque sua atividade principal é imobiliária.

O entendimento, contudo, não elimina todas as condições e limitações relacionadas ao benefício. Para compreender o alcance da decisão, é necessário distinguir a integralização de capital de outras operações envolvendo imóveis.

Como a decisão afeta empresários que possuem imóveis?

Imagine um empresário que construiu patrimônio ao longo dos anos e hoje possui apartamentos, salas comerciais, galpões ou imóveis destinados à locação. Ele decide constituir uma holding patrimonial para centralizar a administração desses bens, organizar a participação dos familiares e preparar a sucessão.

Ao transferir os imóveis para a empresa como forma de integralizar o capital social, pode surgir a discussão sobre a incidência do ITBI.

Com a decisão do STF, o fato de a holding ter como atividade principal a locação ou a compra e venda de imóveis não impede, por si só, o reconhecimento da imunidade. Isso pode reduzir o custo tributário de determinadas operações e tornar a reorganização patrimonial mais viável.

O impacto é especialmente relevante para empresários que possuem vários imóveis ou pretendem organizar o patrimônio familiar sem deixar para os herdeiros a tarefa de resolver questões societárias e patrimoniais somente após o falecimento.

Ainda assim, constituir uma holding não é necessariamente a melhor solução para todos. A decisão sobre transferir imóveis para uma empresa deve considerar os objetivos patrimoniais e familiares, os custos de manutenção da sociedade, a tributação dos rendimentos e das futuras vendas, além das consequências sucessórias.

A imunidade de ITBI na integralização de imóveis tem limites?

Sim. A decisão do STF não significa que toda transferência de imóvel para uma pessoa jurídica esteja livre de ITBI.

O primeiro limite diz respeito ao valor da operação. O Supremo preservou o entendimento do Tema 796 da repercussão geral, segundo o qual a imunidade não alcança automaticamente a parcela do valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado.

Em termos práticos, é necessário verificar quanto do valor dos imóveis será efetivamente destinado à integralização do capital social e se existe alguma parcela excedente que demande análise tributária específica.

Outro ponto importante é a natureza real da operação. O STF ressalvou que os municípios podem apurar eventual simulação ou fraude à lei praticada com a finalidade de obter indevidamente a imunidade.

Por isso, a documentação societária, os valores declarados e os atos de transferência devem corresponder à operação efetivamente realizada. A decisão oferece maior segurança jurídica, mas não dispensa a análise individual da estrutura adotada.

Quem já pagou ITBI ao transferir imóveis para uma holding pode pedir restituição?

A decisão também pode ter relevância para empresários que já recolheram ITBI ao transferir imóveis para uma empresa, especialmente quando a cobrança ocorreu porque a sociedade exercia atividade imobiliária preponderante.

Nessas situações, pode existir fundamento para avaliar um pedido de restituição do imposto. A viabilidade, porém, depende das circunstâncias de cada operação, do motivo pelo qual o município exigiu o tributo, dos documentos disponíveis e dos prazos legais aplicáveis.

O Código Tributário Nacional prevê, em regra, prazo de cinco anos para pleitear a restituição, mas o termo inicial deve ser verificado de acordo com a situação concreta. Também é importante examinar os efeitos do julgamento sobre o caso específico e se há alguma particularidade processual ou decisão anterior que possa influenciar a análise.

Assim, o reconhecimento da imunidade pelo STF não significa que todos os contribuintes que pagaram ITBI terão restituição automática. É necessário verificar se o recolhimento se enquadra no entendimento firmado e qual medida pode ser adotada.

Vale a pena constituir uma holding patrimonial após a decisão do STF?

A decisão torna a análise mais favorável em determinadas situações, mas o ITBI é apenas um dos fatores que devem ser considerados.

Uma holding patrimonial pode facilitar a administração de imóveis, organizar a participação de familiares, estabelecer regras de governança e integrar um planejamento sucessório. Por outro lado, sua constituição e manutenção envolvem custos, obrigações contábeis e fiscais e possíveis consequências tributárias em operações futuras.

Também é importante distinguir a organização do patrimônio da transferência automática de bens aos herdeiros. A constituição de uma empresa, por si só, não resolve todas as questões sucessórias nem elimina a necessidade de avaliar o regime de bens, os direitos dos herdeiros e os objetivos da família.

A decisão mais adequada depende do patrimônio existente, da origem e da finalidade dos imóveis, da estrutura familiar e dos planos do empresário para os próximos anos.

O que o empresário deve fazer agora?

Quem pretende transferir imóveis para uma holding ou já realizou uma integralização de capital deve verificar como a decisão do STF se aplica à sua situação.

A análise deve considerar o contrato social, o valor do capital a integralizar, os documentos de transferência, a eventual cobrança de ITBI e os objetivos da reorganização patrimonial. Para quem já pagou o imposto, também é importante verificar os prazos e os fundamentos para eventual restituição.

A decisão do STF abre uma oportunidade para rever a organização do patrimônio imobiliário, mas o benefício precisa ser analisado à luz da operação concreta. Uma avaliação prévia pode ajudar o empresário a identificar alternativas juridicamente viáveis, evitar custos desnecessários e estruturar o patrimônio de acordo com seus objetivos empresariais e familiares.

Se você possui imóveis, recebe renda de locação ou pretende constituir uma holding patrimonial, entre em contato para avaliar os impactos da decisão do STF sobre o seu patrimônio e as alternativas de planejamento patrimonial e sucessório adequadas à sua realidade.

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Ricardo De Carli é advogado, pós-graduado em direito empresarial, colunista do portal Younik, especialista em planejamento, proteção e blindagem de patrimônio familiar, pai de família, ciclista de estrada e convicto de que o bom senso resolve mais do que qualquer parágrafo de lei. @ricardo.decarli