Holding imobiliária vale a pena?
Entenda como as mudanças na tributação dos aluguéis e a decisão do STF sobre o ITBI podem afetar seu patrimônio e quando vale a pena utilizar uma holding imobiliária.
A holding imobiliária vale a pena? Ela ganhou relevância em 2026 em decorrência da decisão do STF sobre a imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social e as novas regras de tributação dos aluguéis trazidas pela Reforma Tributária. Para quem possui vários imóveis para locação, a combinação dessas mudanças cria uma oportunidade para revisar a estrutura patrimonial antes da implementação integral do novo sistema tributário, prevista para 2033.
O que o STF decidiu sobre o ITBI na holding imobiliária?
No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, relativo ao RE 1.495.108, o Supremo Tribunal Federal reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social não depende da atividade imobiliária preponderante da empresa.
Na prática, uma holding destinada à locação de imóveis também pode se beneficiar da imunidade, desde que a transferência seja efetivamente realizada para integralizar capital social e respeite os limites legais.
A decisão se fundamenta no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. Entretanto, não significa que toda transferência de imóveis para uma empresa será isenta: conforme o Tema 796 do STF, a imunidade não abrange eventual parcela que exceda o capital social efetivamente integralizado.
Essa decisão pode reduzir um dos custos que dificultavam a transferência de imóveis para holdings imobiliárias.
Holding imobiliária: quanto você pode economizar com o ITBI?
A decisão do STF sobre o ITBI pode representar uma economia expressiva para quem pretende transferir imóveis para uma holding imobiliária.
Veja a diferença na prática, considerando um imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo:
Situação | ITBI |
Antes da decisão: entendimento da Prefeitura para empresas com atividade imobiliária preponderante | R$ 30.000 |
Após a decisão do STF: imóvel integralizado integralmente ao capital social, dentro dos limites da imunidade | R$ 0 |
Economia potencial | R$ 30.000 |
O cálculo considera a alíquota padrão de 3% aplicada em São Paulo. Antes da decisão, a Prefeitura adotava o entendimento de que o ITBI era devido quando a empresa tinha como atividade preponderante a compra e venda ou a locação de imóveis. Com o julgamento do Tema 1.348, o STF definiu que essa atividade, por si só, não afasta a imunidade na integralização do capital social.
Na prática, isso significa que, se o imóvel de R$ 1 milhão for transferido por esse mesmo valor ao capital social da holding, sem excedente sujeito à tributação, a economia potencial será de R$ 30 mil.
A imunidade, contudo, não se aplica indistintamente a qualquer transferência, já que ela se limita ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social, conforme o Tema 796 do STF, e não protege operações simuladas ou fraudulentas.
Como a Reforma Tributária muda a tributação dos aluguéis?
Além disso, a Reforma Tributária instituida pela Lei Complementar nº 214/2025 instituiu o IBS e a CBS, tributos que passam a alcançar determinadas operações de locação imobiliária.
O artigo 251, § 1º, inciso I, estabelece critérios para o enquadramento de pessoas físicas como contribuintes desses tributos. Em regra, devem ser considerados conjuntamente a receita anual superior a R$ 240 mil com locações e a exploração de mais de três imóveis distintos, observadas as demais condições e regras de atualização previstas na legislação.
Já o artigo 261, parágrafo único, prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação de imóveis.
Isso não significa que todos os proprietários pagarão os novos tributos nem que a alíquota efetiva será igual para todos. O enquadramento e a carga tributária dependem da receita, das operações realizadas e das regras aplicáveis a cada contribuinte.
Holding imobiliária ou pessoa física: qual será a tributação em 2033?
Em um cenário estimado de plena vigência da Reforma Tributária, que se dará em 2033, a carga sobre os aluguéis poderá apresentar diferenças relevantes entre a pessoa física e a pessoa jurídica, que ultrapassam as vigentes hoje (2026).
Considerando as projeções de tributação utilizadas na simulação abaixo, a comparação seria:
Tributos sobre os aluguéis | Pessoa física | Holding no Lucro Presumido |
IRPF ou IRPJ e CSLL, conforme o cenário | Até 27,5% | Aproximadamente 10,88% |
IBS e CBS estimados | 8,4% | 8,4% |
Carga total estimada | Até 35,9% | Até 19,28% |
Nesse cenário, a diferença seria de aproximadamente 16,6 pontos percentuais em favor da holding imobiliária, enquanto que em 2026 é de aproximadamente 13%.
Os percentuais são estimativas, não alíquotas definitivas garantidas. O resultado efetivo depende das alíquotas de referência, da base de cálculo, do enquadramento tributário, dos redutores aplicáveis e das características de cada operação. A simulação também não deve ser interpretada como uma comparação universal entre todos os contribuintes.
Por que a holding imobiliária vale a pena?
A Reforma Tributária não eliminou a utilidade da holding imobiliária. Para proprietários com receitas expressivas de locação, ela pode continuar oferecendo vantagens tributárias, além de facilitar a administração dos imóveis e o planejamento sucessório.
Além disso, a decisão do STF reforça essa possibilidade ao reduzir o obstáculo do ITBI na integralizações de capital. Ao mesmo tempo, as novas regras de tributação dos aluguéis tornam importante comparar a carga tributária total da pessoa física e da pessoa jurídica.
Isso não significa que transferir todos os imóveis para uma holding seja sempre a melhor solução. É necessário considerar o custo da operação, o regime tributário, as despesas de manutenção da empresa e os objetivos patrimoniais e sucessórios da família.
A oportunidade está em planejar antes de decidir. Se você possui imóveis para locação, uma análise patrimonial e tributária pode identificar se a holding imobiliária é adequada ao seu caso e quais alternativas oferecem o melhor resultado no longo prazo.
Ricardo De Carli é advogado, pós-graduado em direito empresarial, colunista do portal Younik, especialista em planejamento, proteção e blindagem de patrimônio familiar, pai de família, ciclista de estrada e convicto de que o bom senso resolve mais do que qualquer parágrafo de lei. @ricardo.decarli
Fontes oficiais
Conteúdo informativo. A análise tributária deve considerar as circunstâncias específicas de cada contribuinte e a legislação aplicável.
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